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アパート・マンションオーナーの税務知識(Q&A)

3-8.中古物件の耐用年数


私は、本年(平成N年)に鉄筋コンクリート造で築10年の投資用マンションを購入しました。減価償却計算を行うときの耐用年数(及び償却率)はどうなりますか?


中古物件を購入した場合の耐用年数(及び償却率)は、その事業の用に供した時以後の使用可能期間の年数(残存耐用年数)によることができるとされています。

しかし、通常は使用可能期間の見積りが困難なため、次の算式による見積耐用年数によって減価償却計算を行います。(ただし、その中古物件を事業の用に供するために支出した資本的支出の金額が、中古物件の取得価額の50%に相当する金額を超える場合はこの限りではない。)

・法定耐用年数の全部を経過したもの
    法定耐用年数×20%=残存耐用年数

・法定耐用年数の一部を経過したもの
    (法定耐用年数-経過年数)+(経過年数×20%)=残存耐用年数

このように計算した年数に1年未満の端数があるときは、その端数を切り捨てます。また、その計算した年数が2年に満たない場合には2年とすることとされています。

償却率については、減価償却資産の償却率表というものがあり、償却方法ごとに耐用年数に応じた償却率が定められていますので、計算された年数の償却率を使用して下さい。

まず購入したマンションの建物部分については、鉄筋コンクリート造の住宅用建物ですので、法定耐用年数は47年になります。

経過年数は10年ですから、中古物件の残存耐用年数は(47年-10年)+(10年×20%)=39年となります。

平成10年以降は、建物についての減価償却方法については定額法のみの適用となります。したがって減価償却計算は、定額法により耐用年数39年(償却率0.026)で行うことになります。

次に建物付属設備部分については、新築時の耐用年数を15年とすると、(15年-10年)+(10年×20%)=7年となります。

償却方法は、定率法、定額法いずれでも可能です。定率法の償却率は、0.357、定額法の償却率は、0.143となります。

     (所得税法施行令 130、耐用年数省令 3①④、耐用年数取扱通達 1-5-1)



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